미국 상업용 부동산의 위기와 침체의 원인 분석

미국 상업용 부동산

올초 미국 NYCB의 주가 하락으로 드러난 상업용 부동산 위기는 지역은행의 높은 CRE 대출 비중과 오피스 부문 높은 공실률로 징표되고 있다. 

우리나라는 주요국 대비 적은 재택근무 일수와 신규공급 부족 등으로 사무용 부동산의 공실률은 지속 감소하고 있어 미국과는 차별화된 모습을 보이고 있다. 

그러나 엔데믹 이후 에도 일반상권 침체는 두드러지고 있고 지역간 격차도 심화되고 있어 정책적 대안을 마련할 필요가 있다.

미국 상업용 부동산의 위기

지난 6월 미국 연방공개시장위원회 (FOMC) 결과, 연방준비제도 이사회는 인플레이션 목표치인 2%에 도달하기까지 시간이 더 필요하다 보고 ’23.7월 이후부터 7회 연속 기준금리를 동결 하였다.

미국은 ’20년 팬데믹 위기 시 기준금리를 0.25%까지 낮추고 대규모 양적완화(QE)를 실시한 결과, 자산시장, 특히 부동산 가격의 오름세가 나타났다.

그러나, 9%대까지 치솟은 인플레이션에 맞서 금리 사이클을 인상 전환한 후 부동산 시장은 점차 경직되기 시작하였다.

더욱이 팬데믹의 영향으로 재택근무가 증가해 오피스 공실률은 상승하고 자산 가치는 하락하면서 상업용 부동산 시장의 위기가 발생하였다.

부동산 위기, 금융 위기로 확산 가능

미국의 상업용 부동산 부문은 오피스를 중심으로 지난 2년여간 깊은 침체를 겪고 있고, 상업용 부동 산을 담보로 한 지역 소규모은행의 대출이 부실화되면서 금융 불안의 확산 위기감도 높아지고 있다.

한 예로, 올 초 뉴욕주의 한 지역은행인 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYCB)는 상업용 부동산(Commercial Real Estate, CRE) 비율이 여타 지역은행보다 높아 임대 수익성이 하락하면서 주가가 급락하였다.

규 모가 작아 금융권 전체에 확산될 가능성은 제한적이라는 의견도 있으나, 미국 내 여타 지역은행도 CRE 대출 비중이 높아 수익성 악화에 따른 새로운 은행 위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려도 커지고 있는 상황이다.

미국 상업용 부동산 침체의 원인

(1) 고금리 장기화

미국에서는 ’22년 이후 지속되고 있는 연준의 고강도 금융통화정책과 이에 따른 장기금리 상승으로 이자 부담이 높아지며 상업용 부동산에 대한 자금조달의 어려움이 가중되었다.

’21.1월말 2.73%였던 모기지금리(30년 기준)는 ’24.5월 7.22%까지 상승하였는데, 상업용 부동산 대출의 경우 고정금리 비중이 낮아 대출이자 상환 부담이 커지며 상업용 부동산 가격은 오피스를 중심으로 크게 하락하는 모습이다.

최근 미국 기준금리가 5.50%로 동결 결정(’24.6월)된 가운데 고금리 부담과 높은 공실률로 주요 자산들이 부실(distressed) 매물로 나오고 있다. 특히 오피스 부실자산이 858억 달러(’23년말 기준)에 이르는 것으로 나타나고 있다.

미국 6월 FOMC 결과 정리

(2) 근무 패턴의 변화 : 재택근무 확산

최근 고조되는 미국 상업용 부동산발 위기는 오피스 부문에서 뚜렷하게 나타난다. 미국 주요 도시 오피스 공실률을 보면, 팬데믹 이후 지속적으로 증가해 ’24.1분기 19.8%까지 상승하였는데 이는 금융 위기 당시(13~18%)를 상회하는 수준이다.

최근 미국 경기는 비교적 호황임에도 ‘수요 약세’로 인해 오피스 공실률이 상승하고 있는데, 이러한 현상은 매우 이례적이라 할 수 있다. 

한편, 소매 부분의 공실률은 10% 내외 수준을 유지하며 비교적 안정적인 추세를 보이고 있다.

아파트는 팬데믹 이후 4.6%까지 하락하기도 하였으나 최근 5.5%까지 재반등한 상황이다. 산업 부문 역시 아파트 공실률과 비슷한 수치를 보이고 있다.

미국 주요 도시 오피스를 중심으로 공실률이 크게 상승하면서 상업용 부동산 수요가 위축되는 모습이지만, 오피스 공실 증가 원인이 경기 둔화 탓이 아니라는 점은 눈여겨볼 필요가 있다.

IT 기기·화상회의 시스템을 활용한 재택근무와 하이브리드 근무의 확산이 공실률 회복에 제약요인으로 작용하고 있는 것으로 보인다.

다만, “주 3회 이상 출근”과 같은 사무실 수요 증가도 나타나고 있어 상업용 부동산 시장 리스크가 다소 완화될 것이란 의견도 있다.

미국 상업용 부동산 공실률

(3) 기업 이전 : 대도시로부터의 엑소더스

미국 내에서는 보다 기업 친화적인 지역으로의 기업 이전이 증가하고 있다. 높은 세율과 대도시의 주거비 부담, 치안 문제 등은 보다 안전하고 비용을 절감할 수 있는 지역으로의 이전 수요를 높이고 있다. 

주별 법인세율(’24.1월 기준)은 대도시인 뉴욕, LA, 샌프란시스코, 시카고가 있는 뉴욕주(7.25%), 캘리 포니아주(8.84%), 일리노이주(9.50%) 등에서 높게 나타난다.

소득세율 역시 캘리포니아주(13.3%), 뉴욕주(10.9%) 순으로 높았고, 개인 소득세가 없는 플로리다·텍사스주와 비교 시 근로자의 실수입에서 적지 않은 차이가 발생하고 있다.

이에 법인세·재산세가 없고 전반적으로 생활비 부담이 낮은 텍사스 주 등 선벨트 지역으로 기업을 이전한 사례가 많은 것으로 나타나고 있다.