부동산 PF 시장 구조와 동향, 부실 우려 리스크와 향후 전망

 부동산 PF 시장 부실 우려 지속

• 금융 당국이 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려와 관련해 전 금융권 차원의 PF 대주단을 출범시키며 정상화에 나선 가운데 증권 업계의 PF 대출 연체율은 여전히 위험 수위인 것으로 나타났다. 10일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 업권별 부동산 PF 현황 자료에 따르면 지난해 12월 말 기준 증권사의 부동산 PF 연체율은 10.4%에 달했다. 시장에서는 부동산 PF 시장에 대한 깊은 우려가 팽배하다. 이번 포스팅에서는 부동산 PF 시장의 구조와 현황, 현재 직면하는 리스크와 향후 전망에 대해 이야기해보고자 한다.

부동산 PF 시장의 구조 : 브릿지론과 본 PF

• 부동산 PF 시장은 금융기관이 취급하는 브릿지 론과 본 PF로 구성되어있다. 브릿지 론은 개발 사업 초기에 토지매입 등을 위해 시행사가 금융기관으로부터 대출을 받는 자금이며, 본PF는 인허가 등이 완료된 후 착공 시점에 대출 받는 자금으로 건물을 준공하기 위해 필요한 각종 사업비를 조달하기 위한 절차이다.

• 브릿지 론의 경우 1년 내외의 단기 대출로 사업 부지의 미확보, 인허가 지연, 시공사 미확보 등으로 본 PF 확보에 실패하게 될 경우 대출을 받은 시행사의 원리금이 연체되며 부실화되기 때문에 대출을 해준 금융기관 입장에서는 인허가 등이 완료되어 사실상 착공에는 문제 없는 본PF에 비해서는 리스크가 상당히 크다. 물론 본PF 역시 분양 리스크가 있기에 100% 안전하다고 보기에는 어렵지만 말이다.

부동산 PF 시장 동향 : 규모, 조달 범위, 대상 영역 모두 확대

• 부동산 개발시장의 호황으로 최근 5년 간 PF 대출은 2.1배로 급증했다. 특히, 비은행권의 부동산 PF 대출이 크게 증가하였다. 17년 말 대비 22년 9월 PF 대출 잔액은 은행이 1.8배 증가, 보험사 2배 증가, 저축은행 2.5배 증가, 여신전문회사 4.3배 증가로 비은행권의 증가가 두드러졌다. 

• 또한 PF 조달 범위가 넓어졌다. 과거에는 은행 중심으로 토지 잔금 및 초기 사업비 위주로 PF 대출을 취급하였으나 비은행권이 시장에 참여하면서 PF 범위가 공사비 등을 포함한 필수사 업비로 확대되었다. 이러한 조달 범위 확대는 대출금 상환을 위한 금융기관의 필요 분양률을 상승시킨다. 

• PF 대상영역은 브릿지론, 비아파트, 비수도권 등으로 확대되었다. 금융권 내 PF 금융주선 경쟁이 심화되면서 증권사 등이 브릿지론을 포함한 사업 초기 자금 대출에 적극 참여하였으며 오피스텔, 지식산업센터, 오피스, 호텔 등 아파트외 대상 영역에서 큰 확대를 보였다.

부동산 PF 부실 우려와 리스크

(1) PF 대출 상환리스크

• 국내 기준금리의 인상이 지속되면서 부동산 PF 대출 금리도 상승했다. 추가로 레고랜드 등 채무불이행 사례 증가, 건설사 도산 등으로 PF 대출채권의 부실화 우려가 커지며 금융기관이 PF 대출에 대해 보수적으로 변하였다. 이로 인해, 브릿지론의 본PF로의 전환이 어려워지면서 브릿지론의 채무불이행 우려가 확대되었다.

• 추가로 글로벌 공급망 위축 및 자재비, 인건비 등 건설원가가 크게 상승한 반면 주거 분양 및 상업용 부동산 투자는 위축되면서 개발사업의 수익성이 크게 하락하였다. 이러한 비용적인 이슈까지 겹치면서 금융기관의 보수적 태도는 장기화될 가능성도 보유하고 있다.

(2) PF 대출 연체율 리스크

• 이러한 어려운 대외 환경에 따라 21년 말 0.18%에 불과했던 금융권의 PF 연체율은 22년 말 0.56%로 증가, 22년 9월에는 0.99%로 증가하였다. 특히 저축은행, 여신전문회사와 증권사의 연체율이 급증하였으며 증권사의 연체율은 22년 말 10.38%로 무려 6.67%p 증가하였다.

• 2010년에도 미분양 급증 및 08년 금융위기로 인해 금융권 신용경색이 발생하면서 연체율이 급등했고 특히 브릿지론 비중이 높았던 저축은행, 증권사, 여전사 등의 연체율이 급격히 증가하며 금융권 PF 대출의 부실화를 주도한 바 있다.

(3) 건설사의 채무 부담 리스크 증가

• 대형 건설사의 재무 여건은 비교적 안정적이나 중소형 건설사는 재무 리스크가 급증하고 있다. 한국은행이 추정한 건설사의 한계기업 / 부실위험기업 비중은 대기업 9.4% / 5.5%에 비해 15.0% / 11.9%로 매우 높은 편이다. 건설사 부도에 따른 신탁사로의 부실 이전 가능성도 있기에 신탁사로의 부실까지 이어질 수 있다.

부동산 PF 전망 : 시스템 리스크화 되지는 않을 것

• 현재 부동산 PF 시장의 가장 큰 문제점은 분양/매각 수익 > 본PF 상환 > 브릿지론 상환의 선순환이 깨진 것이 문제이다. 토지비, 공사비, 금융비용 등 개발 원가는 상승하는 반면, 분양과 매각 시장의 부진으로 매출의 불확실성이 커지고 개발사업의 수익구조가 악화되고 있는 것이다. 이것이 금융기관의 PF 취급기준 강화와 본PF 진행을 위한 시공사 및 대주단 확보 난항으로 이어지며 상황을 악화시키고 있다.

• 결국 수익구조의 개선이 어려울 경우 브릿지론의 부실 확산은 불가피해 보인다. 단기간 내 분양 및 매각 시장 회복이 쉽지 않은 상황에서 브릿지론의 단순 만기 연장은 임시 방편일 뿐이다. 원가 절감 및 금융비용의 축소 역시 요원해보인다. 다만 본PF의 경우 사업비를 선확보한 사업장이 많기에 시공사 부도 확산 등 예외적 상황이 없다면 본PF로 인한 부실 확대 규모는 제한적일 것으로 보인다.

• 시스템 위기로의 전이 가능성 역시 낮은 편으로 보인다. 앞서 말한 본PF 대출 증가분 대부분이 필수사업비 확보를 위한 증가에 기인한 부분이 많기에 건설 과정에서의 부도로 이어질 가능성이 낮으며 금융사 및 건설사의 재무건전성이 아직은 비교적 양호하다는 점도 리스크 완충 요인이 되겠다.

• 정부 역시 공공 금융기관의 대출보증 및 분양시장 활성화를 통해 건설사 등에 대한 지원을 강화하고 있다. 공공금유익관 중심으로 약 28.4조원 규모의 정책 금융을 공급했으며 전매제한 및 실거주의무 완화 등 분양시장 규제 완화를 통해 미분양 증가에 대응하고 있다. 

• 다만 최근 증권사의 연체율이 1년 만에 6.7%p나 상승하는 등 PF대출 부실이 급증할 가능성은 여전하기에 지속적인 모니터링이 필요해 보인다. 금융사 및 건설사 부도 등 개별 업체 부실로 전이될 경우 시장 전반으로 위기가 확산될 소지가 있기 때문이다.