미국 주택시장 반등 이유와 향후 금리 인상 가능성

미국 주택시장 반등 조짐

미국 주택시장이 심상치 않다. 그간 연준의 통화긴축에 가장 민감하게 반응하며 급격히 위축되어 왔던 주택 지표들이 올 들어 광범위한 영역에서 개선의 흐름을 보이고 있다. 주택 지표 개선의 몇 가지 특징들을 살펴보면 다음과 같다.

① NAHB 주택시장 지수

주택지표 중에서 가장 선행성을 띠는 건설업자 일감의 잣대인 NAHB 주택시장 지수는, 작년 12월 31에서 올해 6월 55로 불과 6개월 만에 확장 국면에 재진입했다.

② 허가 건수 증가

허가 건수 증가는 착공 건수 회복을 동반하고 있는데, 이는 그간 실적이 부진했던 단독주택에서 두드러지고 있다. 올해 1월 대비 5월 단독주택의 착공과 허가 건수는 각각 22%와 21% 늘어났다.

③ 가격

가격도 오르고 있다. S&P Global에서 집계하는 Case-shiller 전미 주택 가격 지수는 작년 6월 이후 올해 1월까지 2.9% 하락했다. 2월부터 4월까지의 상승폭은 미미하지만, 3개월 연속 상승했다는 점은 의미가 있다.

④ 신규 판매 증가

신규 단독 주택판매도 최근 3개월 연속 늘어났다. 5월의 경우 76.3만호로 1월과 2월 대비 20% 내외로 증가했다. 2022년 7월 저점(54.3만호)에 비하면 증가율은 41%에 달한다.

기존주택에 비해 상대적으로 비싼 신규주택이 팔리고, 가격이 오르고, 건설활동이 회복되고 있다는 점만 본다면, 소비자들의 주택구매 의향 내지는 구매력 개선을 떠올릴 수 있다. 그러나, 현재의 회복이 활발한 거래와 주택구입 능력 개선과는 분명한 거리가 보인다는 점이다.

연준의 금리 인상을 야기할까

일부에서는 연초 이후 나타나고 있는 주택 가격 반등과 임대료 실거래가 상승이 물가상승 압력을 가중시킬 수 있기에 연준의 적극적인 대응이 필요하다고 주장한다. 

이들이 유발할 수 있는 인플레이션 리스크를 잠재우기 위해 더욱 강력한 통화 긴축이 필요하다는 것이다. 다만 연준이 이에 맞춰 추가적인 금리 인상을 하지는 않을 것으로 보인다.

먼저, 가격이 상승하는 것은 거래량이 적은 상태에서 매물이 부족하기 때문이라는 점,주택 매매가격이 3개월 연속 반등한 것은 사실이지만 전년대비 기준으로는 (-) 영역에 진입했다는 점, 마지막으로 주택 임대료가 반등하고 있는 것은 사실이지만 통상적인 계절성 이상의 추세적 상승을 보이고 있지는 않다는 점이다.

따라서 주택 매매가격 및 임대료 상승을 이유로 현재보다 공격적인 금리인상에 임해야 한다는 주장은 실제로 실현되기에는 어렵다고 판단된다. 광범위한 디스인플레이션 진행 가능성이 높다는 점에서는 시장의 기대를 앞서 나갈 정도의 금리인상은 현 시점에서 연준에게는 불필요할 것이기 때문이다.