미국 주택시장 지수 발표, 주거비 인플레이션

미국 주택시장 회복세

지난해 부진했던 미국 주택경기가 올해 들어 반등 중이다. 착공/판매/주택 가격 모두 상승 전환했다. 모기지 금리가 고점 대비 소폭 하락했고, 병목현상도 완화되었다. 

최근 주택가격이 반등했으나 주거비 인플레이션을 논할 단계는 아닌 것으로 보인다. 하반기 주거비 상승세 둔화와 함께 Core 인플레이션 압력도 점차 완화될 전망이다.

회복세를 보이는 미국 주택시장

지난해 부진에 빠졌던 미국 주택시장이 올해 들어 회복세를 이어가고 있다. 5월 주택착공허가와 신규착공은 각각 전월비 +5.2%, +21.7% 급증했다. 신규주택 판매도 지난해 4분기부터 회복세를 보이고 있다. 주택가격은 최근 2개월 연속 상승세로 돌아섰다. 

주택시장 반등의 이유를 몇 가지 들 수 있다. 먼저 첫 번째는 모기지 금리가 아직 높지만, 고점을 지났다는 점이다. 긴축 우려가 절정에 달했을 때 7%를 넘어섰던 모기지 금리는 올해 초 한 때 6% 초반까지 하락했다.

재고 부족이 주 원인

그러나 기저에는 재고부족이 자리하고 있다. 사실 미국의 주택재고 부족은 장기간 누적되어 왔다. 글로벌 금융위기 이후 미국 주택 가격이 반등하는 속도에 비해 공급은 더디게 회복되었다. 이로 인해 팬데믹 이후 금리 하락, 재택 근무 증가가 불러온 수요 폭증에 대응이 어려웠다.

여기에 팬데믹 기간 역사적 저금리에 대규모 모기지 리파이낸싱이 발생하면서 기존에 집을 소유하고 있던 가구들은 이자 부담이 크게 낮아졌다. 당시에 2~3% 금리로 차입해 집을 샀던 가구들은 6% 금리 수준에서 새 집으로 이사갈 유인이 없는 것이다. 

이는 최근 신규주택판매 반등에도 기존주택판매가 여전히 부진한 이유이다. 결국 당장 주택을 구매해야 하는 실수요자들은 울며 겨자먹기라도 신규 주택을 구매할 수 밖에 없는 것이다.

주택 병목 현상 완화도 회복에 기여

주택 부문의 병목 현상이 완화되고 있는 점도 주택시장 회복에 기여했을 것으로 보인다. 지난해 급증했던 허가 후 미착공 건수는 최근 증가세가 진정되었다. 

반대로 완공된 주택 수는 증가하고, 공사 중인 주택은 감소했다. 주택시장이 재고 부족에 시달리는 상황에서 이러한 공급 측면의 개선이 주택판매 반등으로 이어졌을 수 있다.

주거 인플레이션 우려 단계는 아니다.

미국의 주택 판매와 주택가격이 반등하면서 주거 인플레이션이 재발할 것이라는 시각이 조금씩 나타나고 있다. 하지만 아직까지는 주거비 반등을 우려할 단계는 아니라고 판단된다.

2015-2019년 CPI 임대료 평균상승률은 3%대 초반이었다. 주택 가격이 또다시 폭등하지 않는다면 이 정도 수준의 상승률까지 둔화되는 데에는 별다른 문제가 없다. 

최근 Zillow의 임대료 지수가 반등하는 것도 전형적인 계절성 이슈에 불과하며, 임대주택 공시률은 오히려 상승하고 있다. 실업률이 하반기 조금씩 상승하는 것도 주거비 부문의 하방 요인이다.

결론적으로 주택가격과 CPI 임대료 간의 시차를 반영해 임대료 물가는 내년에도 둔화세를 이어갈 가능성이 높다. 최근 주거비를 제외한 부문의 물가 압력도 약해지고 있기 때문에, 하반기 Core 인플레이션은 주거비 둔화와 함께 완화되는 흐름을 이어갈 것으로 예상된다.